Uwagi do projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego

Należy z uznaniem powitać powstanie i przyjęcie przez rząd projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego. Tak jak napisano w pierwszym punkcie diagnozy pięciu dotychczasowych pułapek rozwojowych Polski:

Z uwagi na brak solidnych fundamentów lata dynamicznego wzrostu PKB w ostatnim czasie nie znajdowały bezpośredniego odzwierciedlenia w adekwatnej poprawie warunków życia ogółu społeczeństwa.

oraz dalej

W mieszkalnictwie ostatnia dekada to również lata względnie stabilnych, stosunkowo wysokich efektów budownictwa mieszkaniowego, których odzwierciedleniem nie była jednak adekwatna poprawa dostępności mieszkań dla osób o niskich i przeciętnych dochodach.

Pozytywne rozwiązanie pierwszego problemu wymaga zmiany polityki gospodarczej i fiskalnej w skali państwa i leży poza sferą mieszkaniową. Natomiast prawidłowo skonstruowany program mieszkaniowy powinien poprawić dostępność mieszkań dla osóbo niskich i przeciętnych dochodach. Po transformacji ustrojowej mamy dużą podaż mieszkań dostępnych dla osób o wysokich dochodach, przewyższających nawet popyt w tej grupie społeczeństwa. Sam mechanizm wolnorynkowy nie jest w stanie rozwiązać problemów mieszkaniowych osób uboższych.

Program ocenia, że potrzeby mieszkaniowe są jedną z podstawowych potrzeb społecznych: zaspokojenie której w istotnym stopniu determinuje jakość życia i rozwoju każdego człowieka, zarówno w wymiarze indywidualnym, jak również w szeroko rozumianym kontekście społecznym ze szczególnym wskazaniem na rozwój i bezpieczeństwo rodziny.

Należy podkreślić, że mieszkanie jest w polskich warunkach klimatycznych także koniecznie dla biologicznego przeżycia każdej osoby ludzkiej. Po transformacji ustrojowej rocznie zamarza od 100 do 200 osób każdej zimy. W Programie brak jest tabeli zawierającej dokładne dane ilościowe tego zjawiska. Podobnie w Programie brak jest informacji ilościowych o narastaniu problemu bezdomności. Niestety, brak jest też propozycji wsparcia grupy osób bezdomnych.

Na stronie 36 Programu czytamy:

Nadmierna ochrona praw lokatorów i ponoszenie przez właściciela mieszkania (wynajmującego) ryzyka związanego z nierzetelnym zachowaniem się najemcy …

Zdanie to nie jest poprzedzone ani analizą prawną Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ani diagnozą społeczną rynku mieszkaniowego. Nie sposób tego ocenić inaczej niż ideologiczne wsparcie rządu dla właścicieli mieszkań na wynajem. Należy podkreślić, że kilka lat temu nowelizacja ustawy wprowadzająca model najmu okazjonalnego całkowicie rozwiązuje od strony prawnej ryzyko związane z nierzetelnym zachowaniem się najemcy. To nie braki prawne sprawiają, że właściciele mieszkań nadal dokonują transakcji najmu w szarej strefie. W ocenie autora kolejne rządy zrezygnowały z kontroli umów najmu dyktowanych przez właścicieli mieszkań co m. in. nie zapewnia bezpieczeństwa lokatorom ani wpływów z podatku dochodowego.

Niezależnie od powyższych uwag autor pozytywnie ocenia rozdział Diagnoza w Programie. Należałoby tylko dodać jeszcze tabelę lub wykres ilustrujący ilość oddawanych mieszkań wraz z ich powierzchnią w okresie od powiedzmy 1918 roku. Zmniejszenie się statystycznego deficytu mieszkaniowego po okresie transformacji ustrojowej jest raczej wynikiem zahamowania przyrostu naturalnego Polski niż zwiększenia ilości oddawanych mieszkań. Konsekwentnie autorzy Programu unikają podania prognozy ilości budowanych mieszkań w kolejnych latach obowiązywania Programu przez co eliminują dość podstawowy miernik.

Program słusznie zauważa, że

Konieczna jest systemowa refleksja nad zagadnieniami odnoszącymi się do tzw. mieszkalnictwa senioralnego, jako zasobu dostosowanego przestrzennie, środowiskowo i technicznie do specyfiki potrzeb osób starszych. Nie wydaje się jednak, aby kwestia ta była odzwierciedlona w polityce mieszkaniowej państwa zawartej w Programie.

Przyjmuje się 3 cele priorytetowych interwencji Narodowego Programu Mieszkaniowego:

Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych;
Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową;
Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej.

Są to ze wszech miar słuszne cele.

Program zakłada, że drugi cel tj. sytuacja w której samorządy gminne będą dysponować możliwościami zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich gospodarstw domowych oczekujących na najem mieszkania od gminy zostanie osiągnięty w 2030 roku. Uwarunkowne jest to obecną sytuacją gdy na najem mieszkania gminnego oczekuje 165,8 tys. gospodarstw domowych wg danych na koniec 2014 roku. Wartość powyższa pojawia się nieoczekiwanie w Programie w rozdziale Cele i obszary interwencji priorytetowych na stronie 49. Należy wyjaśnić jak to się ma do danych podanych w rozdziale Diagnoza na stronie 37:

Zgodnie z szacunkami Instytutu Rozwoju Miast, szacowana w 2014 r. skala zapotrzebowania na mieszkania komunalne kształtuje się w Polsce na poziomie ok. 250 tys. mieszkań, w tym ok. 125 tys. lokali socjalnych.

Część druga

Program przewiduje nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w IV kwartale 2016 roku. Proponowane kierunki zmian to:

Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat, umowy te będą mogły być zawierane na następny okres przy uwzględnieniu aktualnej sytuacji materialnej i rodzinnej. Zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, zmiana odnosić się będzie do umów zawartych po wejściu w życie zmienionych przepisów.
Wprowadzenie zasady, że stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.
Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego, co oznacza rezygnację z katalogu osób uprzywilejowanych, którym obecnie sąd ma obowiązek przyznać lokal bez względu na sytuację rodzinną i materialną. Obligatoryjne przyznawanie prawa do lokalu socjalnego określonym grupom osób nie pozwala obecnie na dokonanie sądowej oceny czy przyznanie tego prawa jest rzeczywiście uzasadnione sytuacją materialną i osobistą.
Wprowadzenie w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów ustawy – Kodeks cywilny dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy, co oznaczało będzie wyeliminowanie automatyzmu we wstąpieniu w najem po śmierci najemcy. Aktualne rozwiązania skutkują swoistą „dziedzicznością” najmu lokali, gdyż uzyskanie prawa do lokalu komunalnego jest niezależne od sytuacji materialnej wstępujących w najem. Po zmianie przepisów, umowa najmu lokalu komunalnego będzie zawierana z osobami spełniającymi kryteria materialne ustalone w odpowiedniej uchwale rady gminy.
Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu komunalnego w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej. Jednocześnie określenie w przepisach definicji „miejscowości pobliskiej”, uwzględniającej zróżnicowane stany przestrzenno-urbanizacyjne, w celu zapewnienia prawidłowego stosowania przepisów (miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal lub w powiecie graniczącym z tym powiatem, lub miejscowość, której granice administracyjne w linii prostej pozostają w maksymalnej odległości wskazanej w uchwale rady gminy).
Wprowadzenie dla osób ubiegających się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy obowiązku składania deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego oraz oświadczenia o stanie majątkowym pod rygorem odpowiedzialności karnej. Ocena uprawnienia do zawarcia najmu mieszkania komunalnego uwzględniałaby nie tylko sytuację dochodową danej osoby, ale również stan majątkowy, który ubiegający się będzie zobligowany ujawnić w oświadczeniu.
Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.
Wprowadzenie do ustawy przepisu obligującego gminę do uregulowania w uchwałach dotyczących zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy warunków, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem potrzeb tych osób.
Zmiana art. 1046 § 4 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego polegająca na wyeliminowaniu możliwości przeprowadzania eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe w sytuacji, gdy dłużnikowi przysługuje uprawnienie do tymczasowego pomieszczenia. W związku z ww. zmianą art. 1046 § 4 wprowadzone również zostanie finansowe wsparcie dla gmin na adaptację już istniejących budynków w celu tworzenia w nich pomieszczeń tymczasowych.

Uwagi do punktu nr 1.

Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat, umowy te będą mogły być zawierane na następny okres przy uwzględnieniu aktualnej sytuacji materialnej i rodzinnej.

Wprowadzenie umów na kilkuletnie okresy oznacza znaczne zwiększenie nakładów pracy organów gminy. Projekt ustawy powinien zawierać ocenę finansową potrzebnych nakładów finansowych oraz spodziewanych korzyści finansowych wynikających z odzyskania lokalu zajętego przez osobę nie mającą uprawnień do lokalu. Być może są takie lokale ale po pierwszej weryfikacji liczba takich lokali spadnie. W tej sytuacji kolejne weryfikacje nie przyniosą spodziewanych korzyści.

Należy również podkreślić oczekiwaną przez obywateli potrzebę stabilizacji miejsca zamieszkania. Narażanie lokatorów na przeprowadzki, nawet co rok, stoi w sprzeczności z wzmiankowaną w diagnozie potrzebą podniesienia jakości życia i rozwoju każdego człowieka, … ze szczególnym wskazaniem na rozwój i bezpieczeństwo rodziny i jest niedopuszczalne. Okres umowy najmu powinien być bezterminowy, z uwzględnieniem zastosowania propozycji zamieszczonej w punkcie nr 7. Na pewno umowa powinna być bezterminowa w stosunku do pewnych kategorii osób, na przykład osób przebywających na rencie lub emeryturze.

Zdaniem autora wypełnieniem art. 75 ust. 1 Konstytucji RP

Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

powinna być instytucja Ostatniego wynajmującego to jest instytucji, która na pewno wynajmie mieszkanie osobie zamieszkującej na terenie kraju. Tą instytucją powinna być gmina. Nie oznacza to oczywiście, że każdemu przysługuje umowa najmu na preferencyjnych warunkach.

W sytuacji przekroczenia progu dochodowego umowa najmu powinna być zawarta na warunkach ekonomicznie uzasadnionych tj. gwarantujących gminie zwrot kosztów utrzymania części budynku komunalnego. To stawka czynszu może być zmieniana w aneksie częściej, na przykład co 3 do 5 lat, przy gwarancji niezmienności najmu konkretnego lokalu przez najemcę.

Uwagi do punktu nr 2.

Wprowadzenie zasady, że stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

Punkt drugi wynika chyba z niezrozumienia sensu istnienia gminnych lokali komunalnych i socjalnych. Lokale te są wynajmowane osobom w trudnej sytuacji finansowej mieszkańców gminy i w założeniu stawki czynszu są niższe. Jak zostało zaproponowane w uwadze do punktu nr 1, dopiero po przekroczenia progu dochodowego umowa najmu powinna być zawarta na warunkach rynkowych. W istocie sens wprowadzania zmian jak w punkcie 2 stoi w sprzeczności z zmianami zaproponowanymi w punkcie nr 1: po cóż co rok przeprowadzać weryfikację umowy najmu skoro stawka czynszu gwarantuje conajmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości?

Uwagi do punktu nr 3.

Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego, co oznacza rezygnację z katalogu osób uprzywilejowanych, którym obecnie sąd ma obowiązek przyznać lokal bez względu na sytuację rodzinną i materialną.

Obecnie Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

kobiety w ciąży,
małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
obłożnie chorych,
emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
osoby posiadającej status bezrobotnego,
osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Pozbawienie osób z powyższej listy uprawnień to barbarzyństwo i cofnięcie się w rozwoju cywilizacyjnym. Przypuszczenie, że osoba w ciąży, niepełnosprawny albo obłożnie chory łatwo podpiszę umowę najmu na wolnym rynku jest chybione.

Organizacje lokatorskie wskazują, że nagminną praktyką jest występowanie gminy w procesach o przyznanie lokalu socjalnego jako interwenienta ubocznego i wnioskowanie o nie przydzielenie lokalu. Stoi to w sprzeczności z obowiązkiem gminy przeciwdziałania bezdomności. Takie działanie gminy powinny być zakazane w proponowanej nowelizacji Ustawy o ochronie lokatorów. Wystarczy, że sąd z urzędu składa wnioski dowodowe o zbadanie sytuacji materialnej i rodzinnej lokatorów.

Uwagi do punktu nr 4.

… wyeliminowanie automatyzmu we wstąpieniu w najem po śmierci najemcy.

Rozwiązanie eliminujące swoistą „dziedziczność” najmu lokali jest zmniejszeniem ochrony praw lokatorów ale mieści się w zakresie uznawanym powszechnie za sprawiedliwe. Wszystkie uwagi do tego punktu pokrywają się z uwagami do punktu nr 1.

Uwagi do punktu nr 5.

Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu komunalnego w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej.

Rozwiązanie wykluczające możliwość najmu dla osób posiadających tytuł prawny do innego lokalu jest zmniejszeniem ochrony praw lokatorów ale mieści się w zakresie uznawanym powszechnie za sprawiedliwe.

Uwagi do punktu nr 6.

Ocena uprawnienia do zawarcia najmu mieszkania komunalnego uwzględniałaby nie tylko sytuację dochodową danej osoby, ale również stan majątkowy, który ubiegający się będzie zobligowany ujawnić w oświadczeniu.

Ocena propozycji polegającej na dodaniu progu majątkowego dla ubiegających się o lokal komunalny zależy od wysokości progu. Oczywiście wprowadzenie progu w wysokości kosztu zakupu własnego mieszkania, a w tym kontekście tylko taki próg ma sens, mieści się w zakresie uznawanym powszechnie za sprawiedliwe. Jednak praktyka życiowa wskazuje, że ilość odzyskanych lokali komunalnych będzie nieznaczna. Natomiast pojawią się tysiące problemów z wyceną majątku ruchomego, np. 16 letniego samochodu albo obrazu wiszącego na ścianie „od zawsze” i tysiące problemów z weryfikacją tej wyceny.

Uwagi do punktu nr 7.

Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.

Wprowadzenie możliwości zamiany lokalu na mniejszy jest od dawna postulowane przez organizacje lokatorskie i samych lokatorów. Obecnie to gminy nie dysponują małymi lokalami o standardzie porównywalnym do standardu lokali, z których lokatorzy wnioskują o zamianę. Niemniej jednak proponowane zmniejszenie ochrony praw lokatorów mieści się w zakresie uznawanym powszechnie za sprawiedliwe.

Uwagi do punktu nr 8.

Wprowadzenie do ustawy przepisu obligującego gminę do uregulowania w uchwałach dotyczących zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy warunków, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem potrzeb tych osób.

Proponowana zmiana nie jest niekorzystna dla lokatorów.

Uwagi do punktu nr 9.

Zmiana art. 1046 § 4 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego polegająca na wyeliminowaniu możliwości przeprowadzania eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe w sytuacji, gdy dłużnikowi przysługuje uprawnienie do tymczasowego pomieszczenia.

Proponowana zmiana jest korzystna dla lokatorów. Jednak jest celowe wzmocnienie ochrony lokatorów przez dalsze zmiany w Ustawie o ochronie lokatorów. Autor proponuje:

w art. 4 ust. 2a skreślić się słowo noclegownię;
skreślić ust. 7 w art. 14;
zmienić art. 25b na następujący:

Art. 25b. 1. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas potrzebny do uzyskania innego lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych przez osobę, o której mowa w art. 25c jednak nie dłuższy niż 24 miesiące.

2. W sytuacji szczególnie uzasadnionej, gmina może wyrazić zgodę na przedłużenie umowy najmu tymczasowego pomieszczenia, nie więcej jednak niż o kolejne 12 miesięcy.

W wyniku tych zmian

W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, o którym mowa w art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia.

Skreślenie słowa noclegownię oznacza, że gmina będzie częściej niż do tej pory wskazywać tymczasowe pomieszczenie osobom, wobec których komornik wykonuje eksmisję z zajmowanego lokalu. Jak wskazuje Rzecznik Praw Obywatelskich niewielka część eksmitowanych otrzymuje umowę najmu tymczasowego pomieszczenia. Tymczasem miejsce w noclegowni jest przyznawane każdego dnia i nikt nie może mieć gwarancji zapewnienia miejsca w noclegowni w dłuższym okresie czasu. Dodatkowo, noclegownie nie zapewniają miejsc rodzinie składającej się z osób o różnej płci.

Aktualna treść ust. 7 w art. 14:

Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

Cytowany ust. 4 w art. 14 wyszczególnia kategorie osób, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego.

Należy uznać, że prawo do pomocy socjalnej, w tym do lokalu socjalnego, przysługuje wszystkim obywatelom niezależnie od własności lokalu, w którym aktualnie mieszkają.

Aktualny treść art. 25b jest jak następuje:

Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.

Zamiana czasu umowy najmu pomieszczenia tymczasowego wynajmowanego przez gminę na czas potrzebny do uzyskania innego lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych pozwoli na uniknięcie eksmisji na bruk „na raty” a więc najpierw do tymczasowego pomieszczenia a po kilku miesiącach na bruk. W miarę zmniejszania się kolejki osób oczekujących na mieszkanie z zasobów gminy, jak deklaruje się w programie, problem czasu trwania umowy najmu pomieszczenia tymczasowego straci na znaczeniu.

W naszej ocenie większość proponowanych zmian oznacza pogorszenie sytuacji prawnej lokatorów. Wykonanie celu drugiego Programu tj. likwidacja kolejki osób oczekujących na najem mieszkania od gminy nie powinna być realizowana poprzez zaostrzenie kryteriów przyznawania lokalu komunalnego lub socjalnego i tym samym zmniejszenia liczby uprawnionych. Będzie to działanie fikcyjne, wypychające część osób na wolny rynek najmu.

W wielu punktach proponowane zmiany są sprzeczne z deklarowaną we wstępie zasadą, iż Program zapewnia w większym stopniu zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej, zaspokojenie której w istotnym stopniu determinuje jakość życia i rozwoju każdego człowieka, zarówno w wymiarze indywidualnym, jak również w szeroko rozumianym kontekście społecznym ze szczególnym wskazaniem na rozwój i bezpieczeństwo rodziny.

Kończąc wątek uwag dotyczących nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego należy stwierdzić wolę rządu Prawa i Sprawiedliwości kontynuacji liberalizacji prawa lokatorskiego i urynkowienia rynku mieszkaniowego również w stosunku do uboższych i najuboższych warstw społeczeństwa.

Część trzecia

Program proponuje Wprowadzenie zmian w przepisach pozwalających spółdzielniom mieszkaniowym na ograniczenie możliwości przekształcania spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych wybudowanych po wejściu w życie tych zmian, w tym w ramach instrumentów wsparcia „Mieszkanie+”.

Pierwsze ograniczenie jest niezrozumiałe. Zgodnie z powszechnym odczuciem można ograniczyć możliwości przekształcania dla lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach instrumentów wsparcia „Mieszkanie+”.

Dość podstawowym brakiem Programu jest pominięcie problemu pustostanów. We wszystkich miastach w kraju istnieją budynki z bardzo złym stanie technicznym, które w wielu wypadkach grożą katastrofą budowlaną. Z tego powodu nie nadają się do zamieszkania. Miasta nie posiadają jednak wystarczających funduszy na ich remont i nie będą posiadać potrzebnych środków przez najbliższe kilka lat. Skutkiem braku funduszy na remonty generalne i bieżące jest stałe zmniejszanie się ilości lokali w zasobach gmin w Polsce przy jednoczesnym przekwalifikowaniu lokali komunalnych na lokale socjalne. W samej Warszawie są setki takich budynków, najwięcej w dzielnicy Praga Północ. Autorowi nie są znane żadne obliczenia rozstrzygające o opłacalności remontów tych budynków w porównaniu do budowy nowych budynków. Analizę taką należy przeprowadzić w drugiej wersji Programu.

Być może dla rozwiązania kwestii zasiedlenia pustostanów potrzebne będzie uregulowanie ustawowe polegające na otwarciu się gmin na finansowy udział własny lokatorów chętnych do przeprowadzenia remontu we własnym zakresie w zamian za zwolnienie z czynszu na jakiś okres. Zasada przyznawania lokalu w zamian za przeprowadzenie remontu budynku obowiązywała w przez pierwsze kilka lat po wyzwoleniu Warszawy i sprawdziła się w praktyce.

Autor uważa, że realizując Narodowy Program Mieszkaniowy należy zadbać również o uregulowanie sytuacji prawnej w dwu wypadkach.

Po pierwsze należy odejść od stosowania pojęcia użytkowania wieczystego. Większość gmin w Polsce uwłaszczyło tereny zabudowane przez budownictwo mieszkaniowe na korzyść spółdzielni mieszkaniowych i właścicieli budynków. Właściwie to tylko gmina Warszawa posiada w swoich zasobach duże zasoby terenów, które oddało w użytkowanie wieczyste. W wypadku Warszawy należałoby przy okazji zacząć regulowanie własności terenów z nie uregulowaną własnością. W tej kwestii wystarczy uchwała Rady Miasta Warszawy.

Po drugie należy rozwiązać problem mieszkań zakładowych wybudowanych ze środków funduszu zakładowego, które z rażącym naruszeniem prawa zostały odsprzedane lub oddane spółkom prywatnym. Należy rozliczyć się z lokatorami lub ich spadkobiercami, którzy to lokatorzy partycypowali w kosztach budowy budynków zakładowych na przykład w postaci udziałów we własności mieszkań. W tym wypadku byłaby konieczne uregulowanie tego procesu ustawą.

Konkluzje

Należy z uznaniem powitać powstanie i przyjęcie przez rząd projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego gdyż sam mechanizm wolnorynkowy nie jest w stanie rozwiązać problemów mieszkaniowych osób uboższych. Prawidłowo skonstruowany program mieszkaniowy powinien poprawić dostępność mieszkań dla osób o niskich i przeciętnych dochodach.

Przyjmuje się 3 cele priorytetowych interwencji Narodowego Programu Mieszkaniowego:

Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych;
Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową;
Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej.

Program zakłada, że realizacja tych celów zostanie osiągnięta w 2030 roku.

Niestety, program zakłada zwiększenie liczby miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych z obecnych 11 tysięcy do 14 tysięcy co oznacza, że do roku 2030 nie zostanie rozwiązany problem bezdomności. W chwili obecnej szacunki dotyczące liczby bezdomnych, wahają się na poziomie ok. 30-100 tys. osób – jak podano w Programie na stronie 28.

Program nie uwzględnia tendencji demograficznych takich jak starzenie się społeczeństwa, zwiększenie liczby jednoosobowych gospodarstw domowych oraz oczekiwany wzrost liczebności mieszkańców Polski.

Z drugiej strony większość proponowanych zmian w treści ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oznacza pogorszenie sytuacji prawnej lokatorów. W zauważalnej części likwidacja kolejki osób oczekujących na najem mieszkania od gminy ma być realizowana poprzez zaostrzenie kryteriów przyznawania lokalu komunalnego lub socjalnego i tym samym zmniejszenia liczby uprawnionych.

Realizacja Narodowego Programu Mieszkaniowego wg przedstawionego projektu ma przynieść też radykalne podniesienie stawki czynszu dla uboższych i najuboższych warstw społeczeństwa. Różnica między 3% wartości odtworzeniowej a przeciętną stawką czynszu ma się zmniejszyć z 57% do 20%. Oznacza to faktyczne zaniechanie pomocy materialnej ukierunkowanej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób ubogich często starszych, nie będących także beneficjentami programu 500+.

Przedstawiając uwagi do projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego autor ma nadzieję, że po okresie konsultacji społecznych druga wersja Programu zachowa ambitne cele przedstawione w części pierwszej a pozbędzie się zmian niekorzystnych dla lokatorów mieszkań komunalnych i socjalnych.